【编者按】随着新租赁经济的逐渐兴盛，人们的消费方式正发生着显著变化。而受这种变化影响的首当其冲当数长租公寓。本文通过对邻居韩国住房租赁市场发展模式与发展状况的分析，试图找出国内长租公寓市场在当前阶段较为正确的发展策略。文章由中指研究院原创，亿欧获权转载。文中图表数据均来自韩国统计局再由中指研究院整理所得。
韩国低住房自有率推动了租赁市场
随着我国城镇化步伐的加快，以及“租购并举”等政策的刺激下，国内的租赁市场迅速崛起，长租公寓又一次迎来了新的发展契机，目前我国有超过2亿的流动人口，并大多向一、二线大城市聚集，产生了以中心经济城市为主的大“城市圈”。我们的邻国韩国也是如此，在城镇化率不断提升的过程中伴随着大量的人口流动，以首尔为中心的经济圈吸纳着人口的流入，在这里居住的人们大多选择租房，租赁市场也形成多种多样的运营模式。
01韩国租赁市场发展现状
以城镇化率达73.8%为界限，演绎城市人口流入与流出的轮回。随着城镇化的快速发展，人口聚集效应明显，但当达到一定的程度之后，流动人口开始减少。从1980年开始，韩国城镇化率快速攀升，特别是1980-1990年十年间韩国的城镇化率从56.7%提高到73.8%，全国的流动人口从825.86万增长到945.92万人，经济中心首尔市的流动人口维持在270-280万人之间。但城镇化率达到73.8%以后的近30年间城镇化率保持平稳增长，全国的流动人口则以每15年近115万的速度逐步减少，2017年韩国全国的流动人口为近40年最低为715.42万人。
图：韩国城镇化率与流动人口变化
越是经济发达的城市住房自有率越低，年轻人为租房主力军。2017年韩国全国的住房自有率为61.1%，首都圈（包括首尔市和京畿道）的住房自有率为54.2%，首尔市的住房自有率为48.3%，均低于全国平均水平，按照区域划分2017年韩国住房自有率较高的地区依次为道地区（省份）为70.3%，6大直辖市为63.1%,均高于全国平均水平，按照年龄划分的话，韩国全国65岁以上老年人阶层的住房自有率为63.2%，39岁以下的青年人阶层为19.1%。数据表明，年轻人是韩国租赁市场的主力军，韩国的大部分年轻人都是以传贳和月租的形式居住。
图：韩国全国住房自有率情况
首尔年轻人PIR最高，购房负担最重，租赁需求旺盛。通过2017年韩国居民年平均所得对比住房购买价格倍数（PIR）可以得出，韩国全国PIR中位数为5.6倍，按区域划分：首尔市为8.8倍，首都圈为6.7倍，六大直辖市为5.5倍，道地区为4.0倍，按年龄划分：65岁以上老人PIR为17.9倍，39岁以下青年为7.3倍，这表明年龄越高PIR越高，首尔地区居住费用要比其他地区负担重，租赁人口远多于其他地区。
无住房家庭约5成，税费负担与工作调动是主因。2017年韩国国内无住房家庭为867万户，较2016年增加了4万户，占全国家庭户数的44.1%，拥有住房的家庭户数从1074万户增加到了1100万户。韩国人口流动性非常强，很多家庭因为工作的调配，孩子上学的变化而随时准备着搬家，并且，有很多家庭即使有足够的资金也不一定会选择买房，其一，是在韩国住房买卖双方都要交一定的税金，其二，是如果买房子就说明你个人名义下拥有了私人财产，除了每年要交的房产税以外，还要根据你名下持有各种财产的多少还要进行一次纳税，因而很多家庭选择了租房，相应的韩国的租房市场类型也是多种多样。
图：韩国家庭住房自有情况
02韩国租赁市场发展模式
韩国的租房种类繁多，住房一般都是以私人住宅，私人建筑物为主，主要有传贳房和月租房两种租房方式，大部分房源对两种租房方式都适用，可以满足不同租户的住房需求。
图：韩国租房种类
●传贳房
传贳是韩国独有的一种租房方式，租赁者向房地产所有者支付相当于住房总价值百分比（一般在60%-80%左右）的一定金额作为租房代价，一般签订1-2年左右的合同，待合同期满后，退还租赁者同等金额，这样合同期间内租赁者不用向房东支付任何其他的租金（有管理费的房子要支付管理费）拥有住房的使用权，住房所有者利用这一笔钱进行自行投资或是进行定期存款拿利息。
传贳房租房制度是在朝鲜战争后韩国住房不足的特殊情况下产生的，经过多年的发展，法律保障逐步健全，也得到了人们的信赖。这种制度不仅促进了韩国租赁市场的发展，加快了资金的融通，同时也解决了流动人口的住房需求问题。
●月租房
月租房和国内也有一些不同，除了每个月要交一定的房租之外还要在签订合时，交给房东一定金额的保证金，普通的月租房一般保证金为3万-6万人民币左右，保证金也可以适当进行调整，但是月租会相应的增加或减少，这种房子适应于大学生或是刚入职场的白领阶层，在韩国一般称为“ONE ROOM”，比这个稍微高级一点的是办公室综合楼，既可以作为小型办公室去使用，也可以居住用，价格比“ONE ROOM”要高600-1000人民币左右。
●考试院
这种房子非常狭窄，一般只有一个床和写字台及衣柜，中间有一个只能容纳一个人的过道，卫生间、洗澡间、洗衣机、厨房都是共享空间(自带卫生间的价格要高300人民币左右)，这种房租的特点是没有保证金，租赁时间随意，最短以一个月为起点进行出租，租金相对便宜，并且水电费全包，共享厨房内还免费提供米饭、鸡蛋、方便面及泡菜等食物。这种房子适用于正在准备进行各种资格考试的学生，一部分大学生和农民工劳动者。
03国内长租公寓市场现状
随着我国城镇化速度的加快，我国已经进入租赁市场的快速发展期。2018年中国、韩国、日本、美国、德国、英国的城镇化率分别为59.2%、81.5%、91.6%、82.3%、77.3%、83.4%，随着城镇化的推进，流动人口会进一步增加，尤其是北上广深等一线城市租赁人口约30%左右，和国际平均50%的水平相比，还有很大的发展空间。
图：世界主要国家城镇化率发展过程
租赁市场利好政策加快了长租公寓的成熟发展。从2015年以后关于租赁市场利好政策不断出台，2016年2月国务院出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中提出创建租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化住房租赁市场，进一步规范了租赁市场的发展；2018年4月出台的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中指出重点支持住房租赁企业发行以及其持有不动产物业作为底层资产权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS),在资产证券化产品不断完善的过程中，使得长租项目上的资金压力得到了释放，为租赁市场的发展拓宽了道路。
图：近几年主要租赁市场政策整理
租赁市场发展前景向好，市场参与者众多。近几年，随着国家对租赁市场一系列的租赁市场呈现出井喷的态势。一些房企开始转向“地产+运营”升级，涉足租赁市场，成立了自己独立的长租公寓品牌，如万科的泊寓、碧桂园的BIG+、保利的N+、龙湖的冠寓、华润的有巢等。一些中介机构和专业运营机构也通过集成现有房产资源投身长租公寓市场，如链家的自如、我爱我家的相寓、魔方的魔方公寓、YOU+的YOU+公寓、华住的城家公寓等，长租公寓成为了他们抢占租赁市场的重要站地。
图：长租公寓运营企业类型
轻重资产模式各有优劣势。在TOP20房企中目前已有超过9家布局长租公寓领域，其中万科、碧桂园、保利、龙湖、华润等都是以重资产运营模式为主，拥有自己的独立品牌，属于自持有房源类型，另一些涉足长租公寓领域的代表企业中链家、我爱我家、魔方、YOU+、华住等都是以轻资产运营模式为主，属于非自持有房源类型。
图：长租公寓经营模式比较
重资产运营或走的更远。城镇化进程还未完成，流动人口聚集涌入，租赁市场迅速崛起，政府密集供应土地，也引来众多地产运营商和非地产运营商抢滩，一些地产运营商发挥其地产开发商强大的资金、土地资源等优势自建房源或进行存量房改造来投身长租公寓领域，而非地产运营商主要以租赁的方式获取房源，在市场中地产型运营商利用自身多年地产开发经验和旗下所持物业公司的优势对房源进行统一管理，统一装修，减少了分散式的人员的消耗和质量的提升。在运营方式方面通过自身强大的资金实力吸纳有管理经验的人才或进行多方合作，面对市场价格的波动，自持型房源的地产运营商可以更好地平衡企业自身盈利和租户之间的利益关系，对市场风险性的调控能力更强，以保障自身品牌的持久形象和保障租户的最大利益。
04总结与建议
一二线城市应是长租市场未来发展的主要布局重镇。在城镇化发展的过程中，“发展”与“建设”见证了城市圈的繁荣，同时也造成了城市分化、人群分化的现象，像我们的近邻韩国和日本，首尔圈生活着全韩国近五分之二的人口，东京圈生活着全日本近三分之一的人口，大城市的“吸聚效应”使得大部分年轻人口流入，并随着人口老龄化、少子化的加剧这种现象将会越来越严重。同样，像我国在未来也会随着大“城市圈”的规模性发展，形成以一二线城市为主导的年轻流动人口“聚集效应”，三四线城市的年轻人口会越来越少。
核心城市租房有较大发展空间。通过韩国的住房自有率区域分析可以看出，越是经济发达的城市住房自有率越低，这些城市大部分年轻人、家庭都是以租房为主，租赁市场的空间非常之大，当前我国城镇化率在60%左右，距离发展国家的城镇化率水平还有一定的差距，人口的聚集效益还会进一步增加，核心城市的租赁市场发展空间依然很大。
长租市场需要加快客群细分和服务提升。当前，由于一二线城市的高房价导致年轻人口住房负担较重，租房人群比重会越来越高，目前国内租赁市场仍处于初级阶段，长租运营商需加快客户的细分和服务提升，通过租客年龄层，职业收入，生活方式等细致划分，提供多样性的房源产品，满足不同租户的住房需求，提升租赁市场占有率，创建起自身长租品牌的服务。
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